Czy przed budową garażu trzeba uzyskać pozwolenie na budowę? Dobrze by było, gdyby istniała prosta odpowiedź – choćby i była to ta mniej przyjemna. Ale nie, na to pytanie nie da się tak prosto odpowiedzieć, ponieważ w paru punktach przepisy nie są precyzyjne.

Co do zasady – garaż z pomieszczeniem gospodarczym wybudujesz bez pozwolenia

Domyślną formą legalizacji budowy garażu – z pomieszczeniem gospodarczym czy bez – jest zgłoszenie, a nie pozwolenie na budowę. A zatem nie jest to całkowicie dowolna procedura i nie można budować czego się chce, gdzie ma się ochotę i w zupełnie dowolny sposób. Przede wszystkim możliwość budowy garażu na zgłoszenie jest obwarowana paroma ograniczeniami.

  • Łączna powierzchnia garażu i pomieszczenia gospodarczego nie może przekroczyć 35 m² – nie ma znaczenia, w jaki sposób rozdysponujesz tę przestrzeń wewnątrz budynku.
  • Na każde 500 metrów kwadratowych działki mogą przypadać maksymalnie dwa budynki wzniesione na zgłoszenie, czyli bez pozwolenia. Jeśli garaż byłby trzecim (na przykład obok wiaty i szopy na narzędzia), to albo trzeba zalegalizować jego budowę pozwoleniem, albo najpierw rozebrać jeden ze starszych budynków.
  • Na zgłoszenie można wybudować jedynie obiekty parterowe, więc nie ma mowy o żadnym poddaszu użytkowym nad garażem – o tym jednak więcej w dalszej części, bo temat ma drugie dno.

Warto zatrzymać się jeszcze nad jedną kwestią. Otóż pozwolenie na budowę nie jest potrzebne w stosunku do budynków gospodarczych. Takim będzie garaż z pomieszczeniem gospodarczym i co do tego rozstrzygnięcia raczej trudno mieć zastrzeżenia – to ze względu na pomieszczenie gospodarcze, a jakie będzie jego konkretne zastosowanie, to już nikogo nie interesuje.

Ograniczenia dla budynków gospodarczych

Same typy obiektów budowlanych – wiata, garaż, pomieszczenie gospodarcze – zdefiniowane prawnie nie są i to może rodzić pewne trudności, natomiast w żaden sposób nie przeszkodziło to ustawodawcy w ustaleniu ograniczeń dla poszczególnych typów obiektów, jeśli mają one nie wymagać pozwolenia na budowę.

  • Wiaty czy dwuspadowe ganki (a więc konstrukcje niemurowane, co może też dotyczyć pewnych specyficznych konstrukcji garaży) mogą mieć wysokość do 5 metrów.
  • Murowane pomieszczenia gospodarcze – w tej kategorii najczęściej zmieści się garaż z dodatkowym pomieszczeniem – wysokość 4,8 metra.
    Obowiązują ponadto ograniczenia w odległości od granicy sąsiedniej działki budowlanej – 4 metry dla ściany z oknem lub drzwiami i 3 metry dla ściany pełnej.

Co z zagospodarowaniem przestrzennym?

Sytuacja opisana powyżej nie byłaby jeszcze szczególnie skomplikowana. Jest wprawdzie trochę ograniczeń, ale raczej rozsądnych i w miarę łatwych do uzgodnienia. Problemy mogą pojawić się wtedy, kiedy działka ma leży na terenie, dla którego szczegóły planu zagospodarowania wprowadzają dodatkowe obostrzenia.

Co może zmienić plan zagospodarowania przestrzennego?

Plany zagospodarowania przestrzennego muszą trzymać się określonych norm, ale ich twórcom przysługuje dość szerokie prawo decydowania o tym co, kiedy i w jaki sposób można na danym terenie zbudować. Ograniczenia wynikająca z planu są zwykle bardziej rygorystyczne niż zasadnicze zapisy ustawowe.

  • Można całkowicie zabronić wznoszenia budynków gospodarczych na działkach o określonej powierzchni, np. poniżej 400 lub 500 m².
  • Można bardziej ograniczyć wysokość budowanych pomieszczeń gospodarczych, np. do 3 metrów, co może już rodzić pewne trudności przy aranżacji takich obiektów, biorąc pod uwagę, że ta wysokość liczona jest przecież z zewnątrz, a grubość dachu i wysokość wylewki mogą sporo z tego odjąć.
  • Plany zagospodarowania przestrzennego mogą narzucać określony kształt lub nawet kolor dachów budynków gospodarczych.

Co zrobić w takim przypadku?

Jeżeli obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to można nadal budować garaż z pomieszczeniem gospodarczym, ale w ramach ostrzejszych norm narzuconych przez ten plan. Jeśli wzniesiony budynek nie będzie spełniał wymagań wynikających z lokalnego planu, możliwości są dwie. Częstszą jest legalizacja (co z logicznego punktu widzenia jest po prostu zatwierdzeniem samowoli budowlanej, ale że to procedura płatna, to urzędy zgodnie z literą prawa zatwierdzają w drodze wyjątku mnóstwo takich budynków). Rzadziej stosuje się polecenie rozbiórki budynku.

Kiedy jeszcze nie uda się wybudować garażu bez pozwolenia na budowę?

W zasadzie dwa powyższe scenariusze: przepisy ogólne i dostosowanie do lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, wyczerpują większość możliwości i dla przeważającej części inwestorów będzie to wiedza wystarczająca. Warto jednak zdać sobie sprawę z tego, że w niektórych sytuacjach uzyskanie pozwolenia na budowę będzie konieczne tak czy inaczej – głównie ze względu na konieczność uzyskania projektu garażu z pomieszczeniem gospodarczym od architekta albo dodatkowej dokumentacji szczegółowej.

Będzie tak na przykład na terenie użytków ekologicznych lub na obszarach chronionych Natura 2000. W żadnym z tych przypadków nie obowiązuje literalny zakaz budowy garaży, natomiast konieczne jest przeprowadzenie oceny wpływu nawet tak niewielkiej inwestycji na środowisko.
Drugie ograniczenie wynika z charakteru niedbale napisanych przepisów, które w obecnym brzmieniu sugerują, że choć wiaty czy ganki muszą być wolno stojące i parterowe, to garaże już nie. Niektóre urzędy trzymają się ściśle litery prawa, inne – raczej ducha przepisów sprzed noweli. Jeśli zamierzasz postawić garaż z poddaszem, to w niektórych urzędach otrzymasz z miejsca sprzeciw do zgłoszenia budowy.

Garaż bez pozwolenia na budowę nie będzie mógł powstać, jeśli nie będzie budynkiem odrębnym, czyli wolno stojącym – jako taki musi być wznoszony na podstawie pozwolenia na budowę bez względu na lokalizację i powierzchnię.

Gdzie poznać własną sytuację?

Przepisy są niejasne w kilku miejscach i urzędy mają pewną dowolność w ich interpretacji. Teoretycznie oczywiście można ustalać sprawy w sądzie, ale po co? Zdecydowanie szybszym rozwiązaniem będzie po prostu rozmowa z urzędnikiem gminy. Tam często można uzyskać rzeczowe i użyteczne wsparcie, począwszy od informacji o planie zagospodarowania przestrzennego, aż po kwestie formalne związane z rozpoczynaniem, prowadzeniem i zakończeniem budowy garażu na zgłoszenie.

Dodaj Komentarz
1
2
3
4
5
Dodaj
     
Anuluj

Stwórz Komentarz

Garaż z pomieszczeniem gospodarczym – czy potrzebne jest pozwolenie na budowę?
Średnia Ocena:  
 0 reviews